“市场的演变是根据人居需求而改变的，所以产品当然也会跟随着百姓需求的提高而更改设计模式！”升级并不意味着一味求大，升级往往是买方的需与卖方供的完美切合，正因为此，沈阳豪宅出现巨变——谁说豪宅不能小！众所周知，“城市豪宅”的出现在此时恰如其分的满足了部分城市居民对于居住品质的高尚要求，而由此衍生的“豪宅小户型”会否在激烈的市场竞争中攻占先机，这是很多业内人士关注的焦点，更是百姓关心的话题——豪宅小户型前景几何？

从小户型公寓中杀出血路

竞争——

沈阳市场上的小户型产品一般分为酒店式公寓、公寓式小户型以及纯住宅小户型这三种类型。有别于酒店式公寓的超豪华，也区别于公寓式小户型的纯板式楼，更不同于住宅式公寓的“小”，“小户型豪宅”融汇了以上三种产品的优势，差异与提升让“小户型豪宅”走进了沈阳市场。

以皇朝万鑫酒店式公寓为代表的酒店式公寓，一直以来是沈阳高端人群的居住首选。采用真正酒店式的管理方式，由酒店运营商来运营的高档精装修“一层多户”住宅，是酒店式公寓的最大特点。优质的服务和豪华舒适的居住品质，是这类住宅的最大优势。

而相较之下，由物业公司来管理，一层多户的公寓式小户型，在档次和服务质量上就会稍显逊色。以领先国际和万达天地为例，由于所针对的客户层次有所不同，价格相对于酒店式公寓也略有放低，一般在7000—10000元/平方米，在沈阳仍属于高端住宅产品。而沈阳市场上供应量最大的小户型产品，应该是纯住宅小户型，多集中在铁西、太原街、中街。也就是现阶段，沈阳市场上供应的小户型产品，多为公寓小户型，缺乏纯住宅的小户型产品。

沈阳小户型产品分布列表：

区域小户型代表项目 类型 价格

铁西板块 铁西万达广场 公寓型小户型 未定

太原街板块 万达天地 公寓型小户型 均价7300元/平方米

中街板块 中粮大悦城 住宅小户型 6500—7500元/平方米

浑南板块 丽湾国际 住宅小户型 均价6400元/平方米

长白板块 深航翡翠城 住宅小户型 均价5200元/平方米

金廊沿线 泊岸华庭 住宅小户型 未定

由于沈阳市场上酒店式公寓供给量有限，而公寓类小户型又不能满足部分高端购房者的品质需求，于是“小户型豪宅”雕琢成型。“小豪宅”的出现将在一定程度上弥补高端公寓市场上的空白，同时，相对于城市豪宅普遍的“豪”、“大”，“小户型豪宅”的“小面积”也在房屋总价格上占据了一定优势。

绝版地段决定升值前景

释放——

所谓“小户型豪宅”，即在与普通豪宅同样的品质基础上，面积上有所缩小。“将豪宅缩小一半以上的面积，也就是在总价上降低一半以上，这也就给一部分需要相对较小住宅的购房者创造了更多购买豪宅的机会！”世茂集团沈阳分公司企划经理高广庆在接受记者采访的时候介绍道。

城市豪宅的一大特点是居于绝对中心地段，而“小户型豪宅”除了在面积上与普通豪宅存在一定差异以外，也同样占据城市CBD地区、城市中心商业圈，在物业服务、园区配套、会所娱乐等其他附加服务上，可以说是“一个都不少”。“这也给许多投资者带来了又一个好的契机，由于此类产品目前在沈阳市场上还属于稀缺产品，品质和服务上的‘豪华’也预示着‘小豪宅’的巨大升值前景，所以投资还是比较看好的。”仅以五里河区域为例，小户型的投资需求就极其旺盛，区域内租金也比较高，地王国际花园、盛华苑、华新国际大厦的两房户型，一般在年租金5万元左右，最高的可达7万元，若按照总价70万考虑，年租金5万的话，考虑物业费用、采暖等在内，净回报率也在6%-7%之间。同时，由于稀缺，小户型自身升值空间也较大，因此，仅这一区域内小户型就具备较大的投资价值。

居于“豪宅圈”内，以板楼或板塔结合结构为主，豪宅的物业服务和园区配套都让“小豪宅”区别于公寓式小户型和住宅式小户型。“酒店式公寓和住宅式公寓的优势结合，就促成了‘小豪宅’的诞生，这也满足了沈阳很大一部分高端投资人群的需求，因为酒店公寓的供给量实在很少。”高广庆说。

“豪宅小户”的稀缺特质

回归——

从沈阳青年大街金廊沿线来分析，小户型住宅产品比较稀缺，仅有盛华苑、地王国际花园、昌鑫等项目有占整体比例10%的小比例小户型产品，其中昌鑫为公寓产品，规模社区的纯住宅小户型已经成为金廊沿线的稀缺资源。究其根本原因来说，若设计板式小户型，意味着开发商要少规划较多面积，因此金廊沿线的小户型多为公寓式住宅，如华府天地、领先国际等，缺少纯住宅的小户型。

以沈阳世茂五里河项目为例，约为82—142平方米的“小豪宅”一经推出已经受到了整个区域的关注。“高层、小户型豪宅，且具备南北通透的户型，这是在整个沈阳都很难找到的产品。”出于对品质的要求，世茂五里河推出的一栋“小豪宅”采用了2梯3户的设计方式，“这也是‘豪宅’的一个最基本的前提。”高广庆说。

总而言之，“豪宅梦”是人们一直以来的追求，从远古的“空中花园”到如今的豪华别院。当“梦想照进现实”的时候，我们看到现代化的都市呈现于我们面前的礼物——城市豪宅，当城市豪宅越来越遥不可及的今天，“小豪宅”的诞生已不仅仅是为高端人群准备奢侈品，它更多的体现在将人文与品质广播化、升级化。所以，“小豪宅”是城市进化的一种成熟表现，也是城市进化过程中的一个过渡品，人居品质的提高即代表着人民生活水平已经提高到了另一个档次，城市也正在升级。沈轶男

真正的豪宅

是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权力的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造；五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。

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