九、十月份进入秋天，又临近两节，按照人的消费心理，在消费、投资方面心情有所冲动，家庭消费也明显增加，所以炎热的8月过去后，我们迎来的是传统上楼市的“金九银十”，然而今年秋风瑟瑟，而不久前央行和银监会下发的房贷新规被不少专家视为政府“保银行舍地产”的信号，因此不少业内人士都不看好这个“金九银十”，秋风扫落叶？或者干脆说是“铜九铁十”？然而笔者认为，楼市的“金九银十”未必不能期待，端看开发商们抱着怎样的期望值罢了。

楼市博弈谁胜谁负

从去年开始政府的一系列宏观调控的结果是让开发商尝到了淡市的苦头。坚持了大半年，各种暗降明降打折紧缩也无法挽救开发商的资金链，然而即使大呼“低得不能再低了”，老百姓还是以观望为主，不轻易涉水，只是耐心地等待抄底的机会。在这样的情况下，一些大的城市甚至出现了一二手倒挂的现象，新开盘的价格居然比周边售卖的二手房低价，这无不说明开发商为迅速回拢资金而不断降低自己的下限。

另一方面，从1－7月份珠海楼盘的销售情况看来，没有哪个月出现了特别火爆的现象，虽然大家都想等到楼价最低点时入市，但谁有保证在波谷时入市呢？而且到底什么时候是房市最低谷的讨论一直持续，楼市调整期可能是一年、两年，也可能是三年。老百姓购房的刚性需求长久存在，这些刚性需求不可能长久抑制。因此“金九银十”对于开发商而言，可能是激烈的争夺战，但对购房者而言，则是绝佳的对比良机，所以笔者认为百姓趁此时机入市的机会非常大。或者人气是应该赚到了，但到底有没有销售业绩，就要看开发商们的销售策略与技巧了。但无论如何，“金九银十”还是值得期待的。

再有，从经济上说，目前全国甚至全球经济都处于通胀时期，而老百姓的投资渠道本来就无几，从长远来说，房产投资毕竟是最保值的方法。长远而言，土地是有限的，房子总不会贬值的。

销售模式需要创新

所谓狭路相逢勇者胜，根据不完全统计，10月1日之前珠海市区或将有10余个楼盘、超过50万平方米面积面市（据《南方都市报》“珠海9月逾10楼盘或将扎堆推售”一文）。相信届时必会掀起一股强劲的争夺战。在这批即将销售的楼盘中，以大盘与明星楼盘为主。包括拱北片区少有的新盘正邦岭秀城、备受关注的面向80后置业群体的鸿泰80以及从烂尾楼巧妙改造成3.6－4.5米层高的中珠水晶堡。

以鸿泰80为例，它宣传的是“小面积，大户型”，赠送的面积占据购房面积的20％，而且它面向的置业群体是在“好好学习，天天向上”的口号中成长的叛逆又懂事的80后的年轻人。因此它产品的定位与精神吸引了不少需要置业的年轻人关注。与一些大户型的销售非常惨淡形成强烈对比。8月30日，鸿泰80的第二批样板房正式开放，据说当天就吸引了300批的客户看房。

说到销售模式，不得不提的是世华地产与时代廊桥开发商举办的团购活动。据报道，仅在两天，就成交了60多套房，可以说是取得了亮眼的成绩。

中介与开发商进行一二手联动的团购活动并不是新鲜事，但此次成绩斐然却为何？笔者采访了世华地产一名参加此次团购活动的营业经理，据他说，这次团购他们更强调细节，注重了气氛的渲染，由此引发了潜在的置业需求。

虽然由于市场的变化与国家的宏观调控导致置业者已经观望了相当一段时间，但真实需求的蓄积，最终还是会在一定时期得到释放。不过因现时市场还未十分明朗，房价下调仍和消费者的心理预期有一定差距，所以这种需求暂时还不可能很快转化为购买行为。如何引爆这种需求，如何创造销售上的“金九银十”，这仍是各路开发商要仔细考虑的，但希望总还是有的。最后，笔者想说，传统意义上的“金九银十”肯定是不复存在了，在经历这一轮房价和需求波动之后，消费者走向理性的同时，开发商也应该走向理性，让自己在定价和产品设计上，走向务实，这样方为长久之计。

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